Detrazioni 36 per cento Ristrutturazioni, come Fare, le Novità

Anche per il 2012 sono state prorogate le misure per le detrazioni al 36% che riguardano le ristrutturazioni edilizie. Le maglie sono state allargate ed ora è possibile sfruttare gli “incentivi” anche per altri interventi come le eliminazioni di barriere architettoniche. Qui di seguito una guida per cercare di districarsi in questo percorso. Noi di Ristrutturazioni Roma eseguiamo tutte le pratiche per ottenere le agevolazioni (limite di 48mila euro di lavori per unità immobiliare detrazione annua massima 1728 euro) che, ricordiamo, vengono “spalmate” su 10 anni anzichè in 5 anni precedentemente previsti.


Novità manovra fiscale dicembre 2011:
ora le detrazioni al 36% possono essere godute anche per:

  • lavori (anche di manutenzione ordinaria) sulle parti comuni condominiali, ma solo su muri maestri, tetti e lastrici solari, scale, portoni, vestiboli anditi, portici, cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
  • ristrutturazione, restauro-risanamento conservativo e manutenzione straordinaria nelle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e loro pertinenze;
  • realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune; rimozione di barriere architettoniche per favorire la mobilità di disabili;
  • cablatura, risparmio energetico, antifurto e sicurezza, contenimento dell’inquinamento acustico, misure antisismiche.

Per effetto dell’art. 7, D.L. 13.5.2011, n. 70, conv. con modif. dalla L. 12.7.2011, n. 106 (cd. decreto «sviluppo») sono state introdotte due norme di semplificazione in materia di detrazione fiscale del 36% sui costi sostenuti per le ristrutturazioni edilizie (L. 27.12.1997, n. 449).
La prima riguarda l’abolizione dell’invio della comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara dell’Agenzia delle Entrate (art. 7, co. 1, lett. c); la seconda concerne l’abolizione dell’obbligo di indicare nella fattura relativa all’esecuzione dei lavori il costo della manodopera (art. 7, co. 2, lett. r), che abroga l’art. 1, co.19, L. 24.12.2007, n. 244).

Dichiarazione dei redditi detrazione per ristrutturazione edilizia al 36%:
il primo obbligo impone al contribuente di indicare, nella dichiarazione dei redditi nella quale si beneficia della detrazione,i seguenti dati:

  • dati catastali identificativi dell’immobile;
  • se i lavori sono effettuati dal detentore (ad esempio, l’inquilino) anziché dal proprietario;
  • estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo;
  • altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione.

CONSERVAZIONE ed ESIBIZIONE dei DOCUMENTI:
il secondo obbligo introdotto dal D.L. 70/2011 è quello della conservazione e dell’esibizione, a richiesta degli Uffici, dei documenti necessari per beneficiare della detrazione; a tal fine, come previsto dall’art. 7, co. 2, lett. q), D.L. 70/2011, con Provv. Agenzia Entrate 2.11.2011 sono stati individuati i documenti che devono obbligatoriamente essere conservati ed esibiti in caso di controllo. Questi sono, in particolare:

  • abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia (concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori): in relazione al rilascio di tali abilitazioni, si osserva che il settore dell’edilizia è stato interessato da un importante processo di semplificazione degli adempimenti burocratici.

Il riferimento è all’art. 5, D.L. 25.3.2010, n. 40, conv. con modif. dalla L. 22.5.2010,n. 73, il quale prevede che, in relazione ad alcuni interventi di «edilizia libera», non sia più richiesto alcun titolo abilitativo (nella
fattispecie la cd. Dia – denuncia di inizio attività), fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore. Le tipologie di interventi edilizi possono
pertanto essere suddivisi fra quelli:

  • per i quali non sono necessari né titoli abilitativi né preventive comunicazioni al Comune;
  • per i quali non è necessario il titolo abilitativo, ma solo la comunicazione preventiva al Comune.

Fra i primi si ricomprendono:

  • le opere di manutenzione ordinaria;
  • gli interventi diretti all’eliminazione delle barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o ascensori esterni ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
  • le opere temporanee per l’attività di ricerca nel sottosuolo;
  • i movimenti di terra strettamente pertinenti all’attività agricola;
  • le serre mobili stagionali.

Fra i secondi si ricomprendono:

  • gli interventi di manutenzione straordinaria, purché non riguardino parti strutturali dell’edificio, ovvero non comportino incremento delle unità immobiliari o dei parametri urbanistici, compresi l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne. In ogni caso, per gli interventi di manutenzione straordinaria devono essere comunicati al Comune i dati identificativi dell’impresa che esegue i lavori, nonché un’apposita relazione tecnica;
  • le opere necessarie a soddisfare esigenze contingenti e temporanee, destinate ad essere rimosse entro 90 giorni dall’installazione;
  • le opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni anche per aree di sosta;
  • l’installazione di pannelli solari, fotovoltaici e termici senza serbatoio di accumulo esterno;
  • le aree ludiche senza fini di lucro ad elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Un’altra norma di semplificazione (art. 49,co. 4-bis, D.L. 31.5.2010, n. 78, conv. conmodif. dalla L. 30.7.2010, n. 122) riguardal’introduzione, anche nel settore dell’edilizia,della Scia (segnalazione certificata di inizioattività), mediante la quale si sostituiscel’obbligo di autorizzazione, licenza, concessione,permesso o nulla osta con unasegnalazione da eseguirsi a cura dell’interessato,con conseguente accelerazione esemplificazione degli adempimenti burocraticie amministrativi.

Il Provv. Agenzia Entrate 2.11.2011 in commento prevede l’obbligo, nell’ipotesi di interventi di ristrutturazione che beneficiano della detrazione, per i quali la normativa non preveda alcun titolo abilitativo per la realizzazione degli stessi, di predisporre una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà ai sensi dell’art. 47, D.P.R. 445/2000, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che gli interventi di ristrutturazione edilizia posti in essere rientrino tra quelli agevolabili, pure se i medesimi non necessitano di alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa edilizia vigente;

  • domanda di accatastamento: per gli immobili non censiti è necessario essere in possesso della domanda di accatastamento;
  • ricevute di pagamento dell’Ici: sono tenuti al pagamento dell’imposta i soggetti proprietari degli immobili, ovvero titolari di un diritto reale di godimento sugli stessi. Qualora i lavori vengano eseguiti da soggetti diversi dai proprietari (inquilini o possessori ad altro titolo, come i comodatari), l’obbligo di conservazione di tale documenti non trova applicazione;
  • delibera condominiale: per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali è necessaria la conservazione della delibera dell’assemblea di condominio che approva la realizzazione dei lavori, nonché la tabella millesimale di ripartizione delle spese e gli eventuali aggiornamenti della stessa, qualora si verifichino successivi incrementi delle spese per i lavori;
  • dichiarazione di consenso: in caso di lavori effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi, è necessario acquisire la dichiarazione di consenso del possessore dell’immobile all’esecuzione dei lavori.
  • comunicazione all’Asl: in ipotesi particolari è necessario effettuare una comunicazione all’Asl territorialmente competente in funzione dell’ubicazione dei cantieri nei quali vengono eseguiti i lavori di ristrutturazione.

L’obbligo sussiste, in particolare, nell’ipotesi di:

  • cantieri nei quali operino più imprese, anche non contemporaneamente, per interventi la cui entità presunta è superiore a 200 giorni/uomo;
  • cantieri i cui limiti dimensionali sopra descritti sono stati raggiunti in un momento successivo a quello iniziale;
  • cantieri in cui operi una sola impresa in relazione ad interventi di durata complessiva superiore a 200 giorni/uomo.

In questi casi deve essere conservata copia della comunicazione inviata all’Asl, unitamente alla ricevuta di spedizione della raccomandata A.R.

Fatture e ricevute fiscali:
il sostenimento delle spese di ristrutturazione deve essere comprovato da fatture e ricevute fiscali nonché
da ogni altra idonea documentazione. Si evidenzia che:

  • nell’ipotesi di acquisto di box auto o di parcheggio pertinenziale è necessaria la certificazione dell’impresa che ha realizzato i lavori attestante il costo sostenuto per la realizzazione e che rappresenta l’importo sul quale calcolare la detrazione spettante;
  • i documenti emessi prima del 14.5.2011 devono recare anche l’indicazione del costo della manodopera utilizzata per i lavori di ristrutturazione; per quelli emessi successivamente a tale data, come sopra osservato, tale indicazione non è più necessaria;
  • i documenti devono essere intestati al soggetto che sostiene le spese e che beneficia della detrazione; qualora la spesa sia sostenuta da più soggetti i cui nominativi non compaiono nell’intestazione della fattura, questi ultimi possono comunque beneficiare della detrazione annotando i loro nominativi nella fattura e indicando la percentuale di ripartizione delle spese effettivamente sostenute (C.M. 13.5.2011, n. 20/E).

Ricevute dei bonifici di pagamento:
ai fini del beneficio della detrazione, il pagamento dei lavori di ristrutturazione deve essere effettuato a mezzo di bonifico bancario (art. 1, co. 3, D.M. 41/1998) nel quale devono essere indicati:

  • la causale del versamento con riferimento alla legge istitutiva dell’agevolazione;
  • il codice fiscale del soggetto beneficiario della detrazione;
  • il numero di partita Iva o codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

Infine, nell’ipotesi di mancata indicazione nel bonifico del codice fiscale di tutti i soggetti che fruiscono della detrazione, è stato precisato che gli stessi possono comunque beneficiare della detrazione stessa, a condizione che indichino nella propria dichiarazione dei redditi il codice fiscale del soggetto che ha inviato la comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara (C.M. 20/E/2011;R.M. 7.7.2008, n. 353/E).

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